Adjudicação Compulsória
Quando o comprador pagou pelo imóvel mas não consegue a escritura — porque o vendedor se recusa, desapareceu ou morreu —, a adjudicação compulsória permite obter a transferência da propriedade.
Conteúdo elaborado por Ingrid Peleteiro — Advogada · OAB/RJ nº 180.888
O que é
É comum: alguém compra um imóvel, paga integralmente, recebe as chaves, mora há anos — mas nunca conseguiu a escritura. O vendedor sumiu, morreu, faliu, se recusa a comparecer ao cartório, ou simplesmente nunca teve a documentação em ordem.
A adjudicação compulsória é o instrumento que supre essa outorga: obtida a adjudicação, ela substitui a escritura que o vendedor deveria ter dado, e o imóvel é registrado em nome do comprador.
A mudança de 2022
Historicamente, a adjudicação exigia ação judicial. A Lei nº 14.382/2022 introduziu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, criando a adjudicação compulsória extrajudicial, processada diretamente no Registro de Imóveis.
Hoje, portanto, há duas vias:
| Extrajudicial (art. 216-B, LRP) | Judicial | |
|---|---|---|
| Onde | Registro de Imóveis | Poder Judiciário |
| Quando | Não há litígio; documentação suficiente | Há contestação ou documentação insuficiente |
| Exige | Ata notarial, prova do pagamento, advogado | Petição inicial, citação, sentença |
Quando é possível (via extrajudicial)
- Contrato válido — compromisso de compra e venda, cessão de direitos, contrato de gaveta ou instrumento equivalente
- Prova do pagamento integral do preço — ou da quitação da obrigação assumida
- Ata notarial atestando os fatos, lavrada por tabelião
- Ausência de litígio sobre o negócio
- Requerimento subscrito por advogado
- Notificação do vendedor (ou de seus herdeiros) para se manifestar; o silêncio, decorrido o prazo, permite o prosseguimento
Quando não é possível
- Impugnação fundamentada do vendedor ou de terceiro interessado → o caso vai ao Judiciário
- Pagamento não integral ou não comprovado
- Contrato nulo ou com vício insanável
- Imóvel com penhora, indisponibilidade ou constrição judicial
- Cadeia dominial quebrada — quando o próprio vendedor nunca teve o registro, o problema é anterior e pode demandar outro caminho
Se o vendedor nunca teve o imóvel registrado em seu nome, a adjudicação pode não ser o instrumento adequado — porque não se pode adjudicar de quem não é titular. Nesses casos, a usucapião frequentemente é o caminho.
Adjudicação ou usucapião?
Confusão frequente. A distinção:
| Adjudicação Compulsória | Usucapião | |
|---|---|---|
| Fundamento | Contrato — há um negócio jurídico | Posse — há o exercício prolongado |
| Aquisição | Derivada (do vendedor) | Originária (não deriva de ninguém) |
| Exige tempo de posse? | Não | Sim |
| Exige contrato? | Sim | Não (mas ajuda como justo título) |
| Exige que o vendedor seja titular? | Sim | Não |
| ITBI | Em regra incide | Em regra não incide |
Em muitos casos concretos, os dois caminhos são teoricamente possíveis — e a escolha correta depende da documentação disponível e da cadeia dominial.
Documentos necessários
- Contrato de compra e venda, compromisso, cessão ou instrumento equivalente
- Prova do pagamento integral: recibos, comprovantes de transferência, quitação
- Ata notarial atestando a posse, o pagamento e a recusa ou impossibilidade de outorga
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel
- Documentos pessoais do requerente
- Certidão de óbito e documentos dos herdeiros, se o vendedor faleceu
- Certidões negativas em nome do vendedor (para verificar constrições)
- Comprovante de quitação do ITBI
- Comprovantes de quitação de IPTU e condomínio
Como funciona
- Análise da documentação e da cadeia dominial — verificação de que o vendedor é (ou era) titular registral e de que o contrato é válido.
- Lavratura da ata notarial — o tabelião atesta os fatos: o contrato, o pagamento, a posse, a impossibilidade de outorga.
- Recolhimento do ITBI — o imposto municipal incide, em regra, por se tratar de aquisição derivada.
- Protocolo no Registro de Imóveis — requerimento instruído, subscrito por advogado.
- Notificação do vendedor ou herdeiros — para que se manifestem no prazo legal.
- Registro — não havendo impugnação, o oficial registra a aquisição em nome do requerente.
Custos envolvidos
Ata notarial — emolumentos do cartório de notas, por tabela oficial.
ITBI — imposto municipal sobre a transmissão. Diferentemente da usucapião, aqui a aquisição é derivada, e o ITBI em regra incide. A alíquota e a base de cálculo são definidas pela legislação de cada município.
Emolumentos registrais — para o processamento e o registro, conforme tabela oficial, variáveis com o valor do imóvel.
Certidões — matrícula, negativas em nome do vendedor, quitações.
As tabelas de emolumentos e as alíquotas de ITBI são fixadas por ato oficial e podem ser alteradas. Consulte os valores vigentes junto ao cartório e à prefeitura competentes.
Perguntas frequentes
- Contrato de gaveta serve?
- Pode servir, desde que válido e com pagamento comprovado. O contrato não transfere a propriedade — mas fundamenta o direito de exigir a escritura.
- E se o vendedor morreu?
- A adjudicação pode ser requerida contra o espólio ou os herdeiros. Frequentemente exige que o inventário do vendedor tenha sido feito — o que pode tornar o caso mais complexo.
- E se o vendedor era uma construtora que faliu?
- É possível, mas exige análise da situação falimentar e de eventuais constrições sobre o imóvel.
- Preciso ter pago tudo?
- Sim, em regra. A adjudicação pressupõe o cumprimento integral da obrigação do comprador.
- Quanto tempo leva?
- Não há prazo fixo. Por dispensar a tramitação judicial, a via extrajudicial tende a ser concluída em prazo menor que a judicial. A duração depende da documentação, da notificação do vendedor e das diligências do registrador.
- Posso adjudicar e usucapir ao mesmo tempo?
- Não simultaneamente — são fundamentos distintos e excludentes no mesmo pedido. Mas a análise pode indicar que um deles é claramente o mais adequado.
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