Ingrid PeleteiroAdvocacia Extrajudicial

Perguntas frequentes

Respostas organizadas por área. Cada pergunta remete à página que trata do tema em detalhe.

Geral

Início →
O inventário precisa mesmo passar pelo Judiciário?
Não necessariamente. Havendo consenso entre herdeiros maiores e capazes, e não havendo testamento pendente, o inventário pode ser feito por escritura pública em cartório de notas.
Comprei um imóvel e o vendedor não passa a escritura. O que fazer?
Havendo contrato válido e pagamento comprovado, é possível buscar a adjudicação compulsória para obter a transferência da propriedade.
Moro há muitos anos em um imóvel que não está no meu nome. Posso regularizar?
Talvez. A usucapião permite converter posse prolongada em propriedade, desde que preenchidos os requisitos legais de tempo e de natureza da posse.
É obrigatório ter advogado nos procedimentos extrajudiciais?
Sim. Tanto o inventário quanto a usucapião extrajudiciais exigem, por lei, a assistência de advogado.
Os herdeiros não concordam com a partilha. Só resta a via judicial?
Não necessariamente. Métodos consensuais podem destravar o impasse e permitir que o inventário siga em cartório.

Direito das Sucessões

Direito das Sucessões →
Todo inventário pode ser extrajudicial?
Não. É preciso que todos os herdeiros sejam maiores e capazes, haja consenso sobre a partilha e não exista testamento pendente de cumprimento.
É obrigatório ter advogado no inventário extrajudicial?
Sim. A lei exige a assistência de advogado, que participa da lavratura da escritura.
E se os herdeiros não chegarem a um acordo?
A via extrajudicial fica indisponível enquanto houver divergência. Antes de recorrer ao Judiciário, é possível buscar mediação para construir o consenso.
O imóvel do falecido não tem escritura. É possível inventariar?
É uma situação comum. O bem precisa ser regularizado antes ou em conjunto com o inventário, o que pode envolver usucapião, adjudicação compulsória ou retificação de registro, conforme o caso.
Inventário Extrajudicial →
Quanto tempo leva um inventário extrajudicial?
Não há prazo fixo. Por dispensar a tramitação judicial, a via extrajudicial costuma ser concluída em prazo consideravelmente menor que a judicial. A duração concreta depende da complexidade do patrimônio, da obtenção das certidões, da apuração do ITCMD e do tempo de agendamento no cartório.
Existe prazo legal para abrir o inventário?
Sim. O CPC estabelece que o inventário deve ser instaurado em até 2 meses do falecimento. Além disso, a legislação estadual do RJ prevê prazo para o recolhimento do ITCMD, cujo descumprimento acarreta multa. O atraso não impede o inventário, mas encarece.
É obrigatório ter advogado?
Sim. A assistência por advogado é obrigatória no inventário extrajudicial, e a escritura não pode ser lavrada sem a participação dele.
Todos os herdeiros precisam comparecer ao cartório?
Não necessariamente. É possível a representação por procuração pública com poderes específicos.
E se um dos herdeiros não concordar com a partilha?
Sem consenso, a via extrajudicial não se aplica. Antes de recorrer ao Judiciário, porém, é possível buscar métodos consensuais — como a mediação — para resolver o impasse. Alcançado o acordo, o inventário pode seguir em cartório.
Existe inventário sem bens a partilhar?
Sim. Mesmo sem patrimônio significativo, pode ser necessário formalizar a sucessão — por exemplo, para encerrar contas, transferir benefícios ou regularizar a situação de dependentes.
E se o imóvel do falecido não tiver escritura?
É uma situação comum. O bem precisa ser regularizado antes ou em conjunto com o inventário, o que pode envolver usucapião, adjudicação compulsória ou retificação de registro, conforme o caso.
Testamento →
Posso mudar de ideia depois?
Sim, a qualquer tempo. O testamento é revogável, e um novo revoga o anterior no que for incompatível.
Preciso avisar meus herdeiros?
Não. O testamento produz efeitos após o óbito e é localizável pela CENSEC.
Testamento feito no exterior vale no Brasil?
Pode valer, observadas as formalidades do local e a compatibilidade com a ordem pública brasileira. Exige análise específica.
Se eu não tiver herdeiros necessários, posso dispor de tudo?
Sim. Não havendo descendentes, ascendentes nem cônjuge, não há legítima — a totalidade do patrimônio é disponível.
Testamento evita briga de família?
Reduz a ambiguidade, mas não impede contestação. Um testamento bem feito, com formalidades observadas e capacidade comprovada, é difícil de anular — mas não impossível de ser questionado.
Posso deixar bens digitais em testamento?
Sim. É recomendável, inclusive, indicar o destino de contas, perfis e criptoativos.
Planejamento Sucessório →
Planejamento sucessório evita o ITCMD?
Não. Antecipa. O imposto incide na doação em vez de na herança. O que se pode obter é previsibilidade e, em alguns casos, aproveitamento de faixas ou escalonamento no tempo.
Posso deixar tudo para um só filho?
Não, havendo outros herdeiros necessários. A legítima (50%) é dividida igualmente entre eles. Sobre a parte disponível (50%), há liberdade.
Posso deserdar um filho?
Apenas nas hipóteses taxativas de indignidade e deserdação previstas em lei (CC, arts. 1.814 e 1.962), que exigem justa causa declarada em testamento e comprovação judicial. Desavença familiar, por si, não é causa.
Holding familiar sempre compensa?
Não. Depende do porte, da composição do patrimônio e do objetivo. Para patrimônios modestos, os custos de manutenção podem superar o benefício.
Doação com usufruto: continuo podendo morar no imóvel?
Sim. O usufrutuário mantém o direito de usar e de fruir do bem — morar, alugar, receber rendimentos — enquanto viver.
Preciso fazer tudo de uma vez?
Não. O planejamento pode ser escalonado ao longo dos anos, o que inclusive distribui o impacto tributário.
Herança Digital →
Minhas fotos na nuvem são herança?
Depende. Como conteúdo existencial, envolvem privacidade e não há tratamento pacificado. Como acervo com valor econômico (fotógrafo profissional, por exemplo), a natureza patrimonial é clara.
Criptomoedas pagam ITCMD?
Sim. São patrimônio e integram a base de cálculo, avaliadas na data do óbito.
A família pode acessar o e-mail do falecido?
Em regra, não sem ordem judicial — e mesmo assim é matéria controvertida, porque a correspondência envolve a privacidade de terceiros que escreveram ao falecido.
Posso deixar minhas senhas em testamento?
Não é recomendável em testamento público, que é acessível. Para criptoativos, é preferível instrução separada, guardada com segurança, referenciada no planejamento.
Herdo o canal monetizado do meu pai?
A receita gerada é patrimônio. A titularidade da conta, contudo, esbarra nos termos de serviço da plataforma, que costumam vedar a cessão. Situação de fronteira.
Milhas são herdáveis?
Depende do regulamento de cada programa. É preciso verificar as regras específicas.

Regularização Imobiliária

Regularização Imobiliária →
Contrato de gaveta dá direito ao imóvel?
Não transfere a propriedade — ela só se transfere com o registro. Mas o contrato pode servir de base para a adjudicação compulsória ou como justo título na usucapião.
Posso vender um imóvel que não está no meu nome?
Não com segurança jurídica. A venda de imóvel não registrado transfere apenas a posse, e o comprador herda o problema.
Imóvel público pode ser usucapido?
Não. Bens públicos são insuscetíveis de usucapião, por vedação constitucional.
Regularizar é caro?
Envolve custos de naturezas distintas — emolumentos, levantamento técnico, certidões, tributos —, todos fixados por tabelas oficiais ou por terceiros. O custo de não regularizar, porém, costuma ser maior: o imóvel não pode ser vendido, financiado nem partilhado.
Usucapião Extrajudicial →
Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial?
Não há prazo legal fixo. A duração depende da obtenção da ata notarial, do levantamento técnico, da colheita das anuências dos confrontantes — normalmente a etapa mais demorada — e das diligências do registrador. Por dispensar a tramitação judicial, a via extrajudicial tende a ser concluída em prazo menor que a judicial.
Posso somar meu tempo de posse ao do antigo possuidor?
Sim. É a chamada accessio possessionis (CC, art. 1.243). Se você adquiriu a posse de alguém — por contrato, cessão ou herança — pode somar o tempo dele ao seu, desde que as posses sejam contínuas e de mesma natureza.
Preciso de advogado?
Sim. A lei exige que o pedido de usucapião extrajudicial seja instruído por advogado.
E se um vizinho se recusar a assinar a planta?
A lei prevê a notificação do confrontante para que se manifeste. Após a Lei 13.465/2017, o silêncio é interpretado como concordância. Se houver impugnação fundamentada, o registrador remete o caso ao Judiciário.
Imóvel de herança sem escritura pode ser usucapido?
Depende. Se a posse é exercida por herdeiro em nome do espólio, pode não haver o ânimo de dono exclusivo exigido. Muitas vezes o caminho correto é o inventário, não a usucapião — ou uma combinação dos dois. É uma das situações que mais exige análise cuidadosa.
Usucapião serve para regularizar imóvel financiado?
Não. Havendo contrato de financiamento em vigor, a posse é exercida com base no contrato, não com ânimo de dono — falta requisito essencial.
Posso usucapir um imóvel que ocupo há 3 anos?
Somente se a modalidade familiar (2 anos) se aplicar ao caso. As demais modalidades exigem prazos maiores.
Adjudicação Compulsória →
Contrato de gaveta serve?
Pode servir, desde que válido e com pagamento comprovado. O contrato não transfere a propriedade — mas fundamenta o direito de exigir a escritura.
E se o vendedor morreu?
A adjudicação pode ser requerida contra o espólio ou os herdeiros. Frequentemente exige que o inventário do vendedor tenha sido feito — o que pode tornar o caso mais complexo.
E se o vendedor era uma construtora que faliu?
É possível, mas exige análise da situação falimentar e de eventuais constrições sobre o imóvel.
Preciso ter pago tudo?
Sim, em regra. A adjudicação pressupõe o cumprimento integral da obrigação do comprador.
Quanto tempo leva?
Não há prazo fixo. Por dispensar a tramitação judicial, a via extrajudicial tende a ser concluída em prazo menor que a judicial. A duração depende da documentação, da notificação do vendedor e das diligências do registrador.
Posso adjudicar e usucapir ao mesmo tempo?
Não simultaneamente — são fundamentos distintos e excludentes no mesmo pedido. Mas a análise pode indicar que um deles é claramente o mais adequado.
Retificação de Registro →
Descobri que meu terreno é maior do que diz a matrícula. Posso simplesmente retificar?
Depende da origem da diferença. Se é erro de medição do registro original, sim. Se a área "a mais" é terreno que sempre pertenceu a outro e foi ocupado, o caminho é a usucapião.
E se o vizinho não quiser assinar?
A lei prevê a notificação do confrontante. Não havendo impugnação fundamentada no prazo, o procedimento segue. Havendo, o caso vai ao Judiciário.
Minha casa não está averbada na matrícula. É retificação?
É averbação de construção — procedimento próximo, que exige habite-se e projeto aprovado. Sem ela, a construção juridicamente não existe, e o imóvel não pode ser financiado.
Retificação muda o dono do imóvel?
Não. Ela corrige a descrição, não a titularidade.
A retificação aumenta o IPTU?
Pode. Se a área averbada aumenta, a base de cálculo do imposto tende a acompanhar. É um efeito a considerar no planejamento.
Reurb — Regularização Fundiária Urbana →
Posso pedir Reurb sozinho?
O beneficiário pode requerer, mas o procedimento é conduzido pelo Município e alcança o núcleo. Não é um pedido individual como a usucapião.
Reurb dá escritura?
Dá título de propriedade registrado — matrícula individual em nome do beneficiário. É o resultado equivalente.
Ocupei depois de 2016. Tenho direito?
A Lei 13.465/2017 fixou 22/12/2016 como data de corte. Ocupações posteriores, em regra, não se enquadram.
Quanto tempo leva?
Depende integralmente da capacidade e da iniciativa do Município. É procedimento coletivo e complexo, e a duração varia enormemente entre municípios.
Área de risco pode ser regularizada?
Não, se o risco não puder ser mitigado. Nesses casos, a lei prevê reassentamento.
Preciso de advogado?
O procedimento é conduzido pelo Poder Público, mas a defesa dos interesses dos beneficiários — individual ou coletiva — frequentemente demanda assistência jurídica, sobretudo em impugnações e na verificação do enquadramento.
Due Diligence Imobiliária →
O cartório não faz isso quando lavra a escritura?
O tabelião verifica a documentação apresentada e exige as certidões exigidas por lei — mas não investiga o vendedor de forma ampla nem avalia risco de fraude à execução. São funções distintas.
A imobiliária já não checou?
A imobiliária intermedeia e tem interesse na conclusão do negócio. A análise jurídica é função independente.
Dívida de condomínio é do antigo dono?
A dívida é dele, mas o imóvel responde por ela. É obrigação propter rem. Na prática, o comprador paga.
Comprei sem due diligence. E agora?
A análise posterior ainda vale: identifica os riscos existentes e permite avaliar medidas — mas a prova de boa-fé, que se faz com certidões anteriores ao negócio, já não pode ser produzida retroativamente.
Vale a pena para imóvel de baixo valor?
O risco de perder o imóvel independe do valor. Proporcionalmente, um imóvel modesto perdido dói mais.
Escrituras e Certidões →
Posso comprar imóvel só com contrato?
Pode — mas não se torna proprietário. Sem escritura e registro, você tem direito pessoal contra o vendedor, não direito real sobre o imóvel.
Escritura pode ser feita em qualquer cartório?
Sim, escritura não tem competência territorial. O registro, sim — deve ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
Perdi a escritura. E agora?
Se foi registrada, a propriedade está garantida pela matrícula — basta pedir certidão. Se foi lavrada e não registrada, pede-se traslado ao tabelionato.
Imóvel abaixo de 30 salários mínimos precisa de escritura?
A lei admite instrumento particular. Mas o registro continua sendo indispensável para transferir a propriedade.
Quanto tempo tenho para registrar?
Não há prazo legal, mas não registrar é assumir risco: enquanto o título não estiver registrado, o imóvel responde por dívidas do vendedor.
ITBI e ITCMD →
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
A lei municipal define o contribuinte — em geral, o adquirente. Mas as partes podem contratar de forma diversa entre si, sem que isso afete o Fisco.
O ITCMD pode ser parcelado?
A legislação estadual pode prever parcelamento. Consulte a Secretaria de Fazenda.
Herdei um imóvel e vou vendê-lo. Pago os dois impostos?
Sim, mas em momentos distintos: ITCMD na transmissão da herança; ITBI depois, na venda a terceiro — pago pelo comprador.
Doação em vida paga menos imposto que herança?
A alíquota é a mesma (ITCMD). O que muda é o momento e a possibilidade de escalonamento ao longo dos anos, aproveitando faixas menores.
Existe isenção de ITCMD?
A lei estadual prevê hipóteses. A mais comum envolve imóvel residencial de valor limitado, a herdeiro sem outro imóvel.
Regularização de Imóveis Adquiridos em Leilão →
Imóvel de leilão é sempre barato?
O lance costuma ser. O custo total — comissão, ITBI, registro, desocupação, dívidas de condomínio, reforma — frequentemente aproxima o valor do de mercado.
Herdo o IPTU atrasado?
Em arrematação judicial, em regra não: o CTN prevê sub-rogação no preço. Em leilão extrajudicial, depende do edital.
E a dívida de condomínio?
É o principal risco. Obrigação propter rem, com jurisprudência oscilante, e o edital costuma atribuí-la ao arrematante.
E se o imóvel estiver ocupado?
A desocupação é etapa própria — mandado de imissão (judicial) ou ação (extrajudicial). Pode levar tempo.
O leilão pode ser anulado?
Sim, por vícios processuais ou de notificação. É o risco mais grave, porque pode ocorrer depois de tudo pago e registrado.
Posso visitar o imóvel antes?
Nem sempre. Muitos são arrematados sem inspeção — o que aumenta o risco de vício oculto.
Imóveis em Terrenos de Marinha →
Moro há 40 anos. Posso usucapir?
Não. Terrenos de marinha são bens da União, e bens públicos não são passíveis de usucapião — independentemente do tempo de posse.
Sou dono do imóvel?
Se é foreiro, tem o domínio útil — direito real, transmissível e registrável, mas não a propriedade plena. Se é ocupante, tem posse precária.
Preciso pagar laudêmio para vender?
Sim, se o imóvel é aforado. E sem a CAT da SPU, o cartório não registra a transferência.
Posso comprar o terreno da União?
Pela remição do aforamento, em tese sim — mas as regras mudaram e exigem verificação do enquadramento específico.
Como sei se meu imóvel é de marinha?
Consulta à SPU e à matrícula. Muitos imóveis do litoral fluminense estão em área de marinha sem que os ocupantes saibam.
Estou devendo foro há anos. O que acontece?
Os débitos se acumulam com encargos e impedem a transferência do imóvel — a SPU não emite a CAT com pendências.
Incorporação Imobiliária →
Posso vender na planta antes de registrar o memorial?
Não. O art. 32 da Lei 4.591/64 condiciona a negociação ao arquivamento prévio dos documentos no Registro de Imóveis.
Patrimônio de afetação é obrigatório?
Não, é opcional. Mas é a proteção mais relevante do adquirente contra a insolvência do incorporador.
Qual a diferença entre incorporação e instituição de condomínio?
A incorporação é antes da obra, para permitir a venda. A instituição é depois, para individualizar as unidades e abrir suas matrículas.
Sou dono de um terreno e vou permutar por unidades. Preciso me preocupar?
Sim. O proprietário do terreno figura na incorporação, tem certidões exigidas em seu nome e assume responsabilidades. A estrutura da permuta merece cuidado.
O incorporador pode desistir da obra?
Apenas dentro do prazo de carência, se este tiver sido declarado no memorial. Expirado, a obrigação de construir é irretratável.
Comprei na planta e a obra parou. O que posso fazer?
Depende crucialmente de haver patrimônio de afetação. Com ele, os adquirentes podem assumir e prosseguir a obra. Sem ele, o risco de perda é muito maior.

Mediação e Práticas Colaborativas

Mediação e Práticas Colaborativas →
Mediação é a mesma coisa que conciliação?
Não. O conciliador pode sugerir soluções; o mediador não. A mediação é indicada quando há relação continuada entre as partes — como entre herdeiros.
O acordo feito em mediação tem validade?
Sim. O termo de acordo é título executivo extrajudicial e pode ser homologado judicialmente.
Preciso de advogado na mediação?
Nas práticas colaborativas, cada parte tem o seu, obrigatoriamente. Na mediação, é recomendável.
E se não houver acordo?
As partes permanecem livres para buscar o Judiciário. Nas práticas colaborativas, os advogados colaborativos se afastam e novos profissionais assumem.