Due Diligence Imobiliária
A análise documental feita antes da compra custa uma fração do que custa desfazer um negócio ruim — ou perder o imóvel para um credor do vendedor.
Conteúdo elaborado por Ingrid Peleteiro — Advogada · OAB/RJ nº 180.888
O que é
Due diligence imobiliária é a investigação sistemática da situação jurídica de um imóvel e de seu vendedor, anterior à celebração do negócio. Ela responde a três perguntas:
- O vendedor é mesmo o dono, e pode vender?
- O imóvel tem ônus, dívidas ou restrições?
- A venda pode ser desfeita depois — por credores, herdeiros ou o Fisco?
A terceira é a que mais assusta e a menos se investiga.
O risco que ninguém vê: fraude à execução
Você compra o imóvel, paga, registra — e anos depois um credor do vendedor consegue anular a venda.
Se o vendedor tinha ação judicial em curso capaz de levá-lo à insolvência, e alienou o bem, a venda pode ser declarada fraude à execução (CPC, art. 792) — e o imóvel responde pela dívida dele. O comprador de boa-fé perde o bem e vira credor de alguém insolvente.
A defesa é uma só: comprovar a boa-fé, e ela se comprova com as certidões dos distribuidores — cíveis, trabalhistas, fiscais, federais — em nome do vendedor e de seu cônjuge, obtidas antes do negócio, nas comarcas relevantes.
Não é formalidade cartorial. É a única prova de que o comprador diligenciou.
O que se analisa
Do imóvel
- Certidão de matrícula atualizada (Registro de Imóveis) — a peça central. Revela titularidade, cadeia dominial, hipotecas, penhoras, usufruto, cláusulas restritivas, indisponibilidade
- Certidão de ônus reais — gravames incidentes
- Certidão negativa de IPTU e situação fiscal municipal
- Certidão de quitação condominial — dívida de condomínio é obrigação propter rem: acompanha o imóvel, não o devedor. O comprador herda o débito
- Habite-se e projeto aprovado — a construção existe juridicamente?
- Averbação da construção — se a casa não está na matrícula, o imóvel financiável é só o terreno
- Situação urbanística — zoneamento, restrições, área de preservação
- Georreferenciamento — se rural
- Foreiro / terreno de marinha — se em área da União
Do vendedor
- Certidões dos distribuidores cíveis — comarca do imóvel e do domicílio
- Certidões trabalhistas — TRT e CNDT
- Certidões de execução fiscal — municipal, estadual, federal
- Certidão negativa da Justiça Federal
- Certidão de protestos
- Certidão negativa de débitos federais (CND/PGFN)
- Estado civil e regime de bens — o cônjuge precisa anuir? Há união estável não declarada?
- Se pessoa jurídica: contrato social, poderes de quem assina, certidão de falência e recuperação judicial
Da transação
- Coerência entre o preço declarado e o de mercado (preço muito abaixo pode indicar fraude ou vício)
- Forma de pagamento e garantias
- Existência de procuração — verificar validade, poderes e se o outorgante está vivo
Situações de alerta
| Sinal | O que pode significar |
|---|---|
| Vendedor com ações judiciais em curso | Risco de fraude à execução |
| Preço muito abaixo do mercado | Vício oculto, urgência suspeita, fraude |
| Venda por procuração antiga | Outorgante pode ter falecido — procuração se extingue |
| Cadeia dominial quebrada | Vendedor pode não ser titular |
| Construção não averbada | Imóvel não financiável; regularização pendente |
| Dívida condominial | Acompanha o imóvel |
| Espólio vendendo sem inventário concluído | Falta legitimidade; precisa de alvará |
| Imóvel com inquilino | Direito de preferência do locatário (Lei 8.245/91) |
| Usufruto na matrícula | Usufrutuário precisa anuir |
Quando fazer
- Antes de assinar qualquer contrato ou pagar sinal
- Antes de arrematar em leilão
- Antes de aceitar imóvel em dação em pagamento
- Antes de integralizar imóvel em capital social
- Ao receber imóvel em herança ou doação — para conhecer o que se está recebendo
Sinal pago antes da due diligence é dinheiro em risco. A ordem correta é: investigar, depois contratar.
O resultado
Um parecer que aponta:
- Situação registral e cadeia dominial
- Ônus, gravames e restrições encontrados
- Pendências fiscais do imóvel e do vendedor
- Riscos identificados, com grau de severidade
- Recomendações: prosseguir, prosseguir com ressalvas e garantias, ou não prosseguir
- Providências saneadoras, quando o negócio for viável mediante correções
Custos envolvidos
Certidões — o principal custo direto. Cada certidão tem taxa própria, e são muitas: matrícula, ônus, distribuidores (cíveis, trabalhistas, fiscais, federais), protestos, IPTU, condomínio.
Emolumentos de emissão junto aos cartórios e órgãos.
As taxas de emissão de certidões são fixadas por ato oficial. O escopo da análise varia conforme a complexidade do imóvel e do vendedor.
Perguntas frequentes
- O cartório não faz isso quando lavra a escritura?
- O tabelião verifica a documentação apresentada e exige as certidões exigidas por lei — mas não investiga o vendedor de forma ampla nem avalia risco de fraude à execução. São funções distintas.
- A imobiliária já não checou?
- A imobiliária intermedeia e tem interesse na conclusão do negócio. A análise jurídica é função independente.
- Dívida de condomínio é do antigo dono?
- A dívida é dele, mas o imóvel responde por ela. É obrigação propter rem. Na prática, o comprador paga.
- Comprei sem due diligence. E agora?
- A análise posterior ainda vale: identifica os riscos existentes e permite avaliar medidas — mas a prova de boa-fé, que se faz com certidões anteriores ao negócio, já não pode ser produzida retroativamente.
- Vale a pena para imóvel de baixo valor?
- O risco de perder o imóvel independe do valor. Proporcionalmente, um imóvel modesto perdido dói mais.
Ver também