Incorporação Imobiliária
A incorporação permite vender unidades antes de construídas. Para isso, a lei exige o registro prévio do memorial — e vender sem ele é infração.
Conteúdo elaborado por Ingrid Peleteiro — Advogada · OAB/RJ nº 180.888
O que é
Incorporação imobiliária é a atividade de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificação composta de unidades autônomas — apartamentos, salas, casas em condomínio.
Regida pela Lei nº 4.591/1964, que define incorporador como quem, ainda que não execute a obra, compromissa ou efetiva a venda de frações ideais vinculadas a unidades autônomas em edificações a serem construídas.
O ponto sensível: vende-se algo que ainda não existe. Por isso a lei cerca a atividade de exigências rigorosas — todas voltadas a proteger o adquirente.
O registro do memorial — a exigência central
Art. 32 da Lei 4.591/1964: o incorporador somente poderá negociar unidades após ter arquivado, no Registro de Imóveis, os documentos que a lei enumera.
Vender antes do registro é infração, sujeita a sanções, e compromete a validade dos contratos.
O memorial de incorporação é o conjunto documental arquivado no Registro de Imóveis. É ele que dá publicidade à incorporação e permite ao adquirente verificar, antes de comprar, tudo o que precisa saber.
Documentos do memorial (art. 32)
- Título de propriedade do terreno, ou promessa irrevogável de cessão
- Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais
- Certidões dos distribuidores — cíveis, criminais, protestos, execuções — em nome do incorporador e do proprietário do terreno
- Certidão de ônus reais do imóvel
- Projeto de construção aprovado pela autoridade competente
- Cálculo das áreas das edificações — NBR 12.721
- Memorial descritivo das especificações da obra
- Avaliação do custo global da obra
- Discriminação das frações ideais de terreno vinculadas a cada unidade
- Minuta da futura convenção de condomínio
- Declaração do prazo de carência, se houver
- Atestado de idoneidade financeira do incorporador
- Declaração sobre o número de vagas de garagem
Patrimônio de afetação
Introduzido pela Lei nº 10.931/2004 (arts. 31-A e seguintes da Lei 4.591/64), na esteira das falências de incorporadoras que deixaram adquirentes sem imóvel e sem dinheiro.
Como funciona: o terreno, as acessões e os recursos da incorporação são segregados do patrimônio geral do incorporador, formando patrimônio autônomo e destinado exclusivamente àquela obra.
Efeito: em caso de falência do incorporador, o patrimônio afetado não é arrastado pela massa falida. Os adquirentes podem prosseguir com a obra, sob comissão de representantes.
É opcional — cabe ao incorporador instituir, por averbação no Registro de Imóveis.
Para o adquirente, verificar a existência de patrimônio de afetação é um dos itens mais relevantes da análise. É a diferença entre ter proteção contra a insolvência do incorporador e não ter nenhuma.
Benefício adicional: o patrimônio afetado permite a adesão ao RET — Regime Especial de Tributação, com alíquota unificada reduzida.
Etapas
- Aquisição ou opção sobre o terreno — frequentemente por permuta: o proprietário do terreno recebe unidades em pagamento.
- Estudo de viabilidade — legal, urbanístico e econômico.
- Aprovação do projeto — junto à prefeitura e aos órgãos competentes.
- Elaboração do memorial — cálculo de áreas (NBR 12.721), memorial descritivo, quadros, frações ideais, minuta da convenção.
- Registro do memorial — no Registro de Imóveis. Só a partir daqui é lícito vender.
- Instituição do patrimônio de afetação (opcional, recomendável)
- Comercialização — contratos de promessa de compra e venda das unidades.
- Construção
- Averbação da construção — habite-se e averbação na matrícula.
- Instituição e especificação do condomínio — abertura das matrículas individuais de cada unidade.
- Convenção de condomínio — registro. Instalação do condomínio.
- Entrega e outorga das escrituras
Instituição e especificação de condomínio
Etapa final e frequentemente confundida com a incorporação. São coisas distintas:
| Incorporação | Instituição de condomínio | |
|---|---|---|
| Quando | Antes da obra | Depois da obra concluída |
| Para quê | Permitir a venda na planta | Individualizar juridicamente as unidades |
| Resultado | Memorial registrado | Matrículas individuais abertas |
A instituição divide o edifício em unidades autônomas, define áreas comuns e exclusivas, e é o que faz cada apartamento passar a existir como imóvel próprio, com matrícula própria.
Convenção de condomínio
Documento que estabelece as regras de convivência, administração e uso das áreas comuns e privativas.
Registrada no Registro de Imóveis, vincula todos os condôminos — inclusive os futuros adquirentes, que não participaram de sua elaboração. Por isso deve ser tecnicamente sólida desde o início: alterá-la depois exige quórum qualificado e é sempre mais difícil.
Riscos e responsabilidades
Do incorporador
- Vender antes do registro do memorial — infração
- Responsabilidade pela conclusão da obra e pelos vícios construtivos
- Responsabilidade solidária, em determinadas hipóteses
- Prazo de carência — se previsto, permite desistir da incorporação dentro dele; expirado, a obrigação de construir se torna irretratável
Do adquirente — o que verificar
- O memorial está registrado? (o mais importante)
- Há patrimônio de afetação?
- Certidões do incorporador e do terreno
- Idoneidade e histórico do incorporador
- Fração ideal atribuída à unidade
- Prazo de entrega e cláusulas de tolerância
Custos envolvidos
Emolumentos registrais — registro do memorial, averbação da construção, instituição do condomínio, registro da convenção, abertura das matrículas individuais.
Certidões — as muitas exigidas pelo art. 32.
Projetos e cálculos — arquitetônico, complementares, cálculo de áreas conforme NBR 12.721.
Aprovações — taxas municipais.
ITBI — na aquisição do terreno.
As tabelas de emolumentos são fixadas por ato oficial. O escopo varia com o porte do empreendimento.
Perguntas frequentes
- Posso vender na planta antes de registrar o memorial?
- Não. O art. 32 da Lei 4.591/64 condiciona a negociação ao arquivamento prévio dos documentos no Registro de Imóveis.
- Patrimônio de afetação é obrigatório?
- Não, é opcional. Mas é a proteção mais relevante do adquirente contra a insolvência do incorporador.
- Qual a diferença entre incorporação e instituição de condomínio?
- A incorporação é antes da obra, para permitir a venda. A instituição é depois, para individualizar as unidades e abrir suas matrículas.
- Sou dono de um terreno e vou permutar por unidades. Preciso me preocupar?
- Sim. O proprietário do terreno figura na incorporação, tem certidões exigidas em seu nome e assume responsabilidades. A estrutura da permuta merece cuidado.
- O incorporador pode desistir da obra?
- Apenas dentro do prazo de carência, se este tiver sido declarado no memorial. Expirado, a obrigação de construir é irretratável.
- Comprei na planta e a obra parou. O que posso fazer?
- Depende crucialmente de haver patrimônio de afetação. Com ele, os adquirentes podem assumir e prosseguir a obra. Sem ele, o risco de perda é muito maior.
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