Reurb — Regularização Fundiária Urbana
A Reurb permite regularizar núcleos urbanos informais — loteamentos irregulares, comunidades, conjuntos consolidados — conferindo título de propriedade aos ocupantes.
Conteúdo elaborado por Ingrid Peleteiro — Advogada · OAB/RJ nº 180.888
O que é
A Lei nº 13.465/2017 criou a Reurb: um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar ao ordenamento urbano os núcleos informais e a titular seus ocupantes.
O alvo são as situações em que a ocupação é consolidada e irreversível: loteamentos que nunca foram registrados, terrenos vendidos sem desmembramento aprovado, comunidades ocupadas há décadas, conjuntos habitacionais sem individualização.
Traço distintivo: a Reurb é um procedimento coletivo, conduzido pelo Município (ou pelo Estado/União, conforme o caso), e não um pedido individual como a usucapião.
Reurb-S × Reurb-E
| Reurb-S (Interesse Social) | Reurb-E (Interesse Específico) | |
|---|---|---|
| Destinatário | População de baixa renda, assim declarada pelo Poder Público | Demais casos |
| Custas e emolumentos | Gratuitos — isenção legal | Devidos pelos beneficiários |
| Infraestrutura | Responsabilidade do Poder Público | Ônus dos beneficiários |
| ITBI | Isento | Devido, conforme legislação municipal |
A classificação não é escolha do interessado: é ato do Município, com base em critérios de renda e nas características do núcleo.
Quem pode requerer
- A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios
- Os beneficiários, individual ou coletivamente
- Os proprietários de imóveis ou de loteamentos
- A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários
- O Ministério Público
- Cooperativas habitacionais, associações de moradores e entidades civis
Requisitos
- Núcleo urbano informal — clandestino, irregular ou não titulado
- Consolidação — a ocupação é irreversível, considerando o tempo, a natureza das edificações e a infraestrutura existente
- Ocupação anterior a 22/12/2016 — data de corte fixada pela Lei 13.465/2017
- Área urbana ou de expansão urbana
Instrumentos
A Reurb pode empregar, conforme o caso:
- Legitimação fundiária — instrumento novo e poderoso: confere propriedade originária ao ocupante, por ato do Poder Público, extinguindo ônus anteriores (art. 23)
- Legitimação de posse — título de posse conversível em propriedade após o prazo legal
- Usucapião — quando aplicável individualmente
- Desapropriação em favor dos beneficiários
- Arrecadação de bem vago
- Doação e compra e venda
A legitimação fundiária é o principal avanço da lei: por ser aquisição originária, ela limpa a cadeia dominial — extingue hipotecas, penhoras e ônus que gravavam o imóvel anteriormente. É solução para núcleos cuja titularidade estava irremediavelmente comprometida.
Etapas do procedimento
- Requerimento — protocolado junto ao Município
- Classificação — o Município define se é Reurb-S ou Reurb-E
- Levantamento — cadastro social dos ocupantes e levantamento topográfico do núcleo
- Projeto de regularização — urbanístico e ambiental, com definição de lotes, vias e áreas públicas
- Estudo técnico ambiental — quando houver área de preservação envolvida
- Saneamento do processo — notificações de titulares e confrontantes
- Aprovação municipal — decisão que aprova o projeto
- CRF — Certidão de Regularização Fundiária — documento que consolida a aprovação
- Registro — a CRF é levada ao Registro de Imóveis, que abre as matrículas individuais
Quando não se aplica
- Ocupação posterior a 22/12/2016
- Área de risco não passível de mitigação — nesse caso, a solução é o reassentamento
- Área de preservação ambiental sem viabilidade de compensação
- Ocupação não consolidada
- Situações que comportem regularização individual — se o caso é de um imóvel só, o caminho provavelmente é usucapião ou adjudicação
Reurb ou usucapião?
| Reurb | Usucapião | |
|---|---|---|
| Natureza | Coletiva, do núcleo | Individual |
| Conduzida por | Poder Público | Interessado |
| Alcance | Regulariza urbanisticamente o núcleo inteiro | Titula um imóvel |
| Custo | Gratuito na Reurb-S | Sempre há custos |
| Depende de | Iniciativa e capacidade do Município | Iniciativa do interessado |
Em muitos núcleos, a Reurb é a única solução viável — porque a regularização individual esbarra na irregularidade urbanística do conjunto.
Custos envolvidos
Reurb-S — a lei prevê gratuidade de custas e emolumentos, incluindo o registro.
Reurb-E — os custos correm por conta dos beneficiários:
- Levantamento topográfico e projeto de regularização
- Estudos técnicos e ambientais
- Emolumentos registrais
- ITBI, conforme a legislação municipal e o instrumento empregado
A classificação entre Reurb-S e Reurb-E é ato do Poder Público. Consulte o Município sobre o enquadramento do núcleo.
Perguntas frequentes
- Posso pedir Reurb sozinho?
- O beneficiário pode requerer, mas o procedimento é conduzido pelo Município e alcança o núcleo. Não é um pedido individual como a usucapião.
- Reurb dá escritura?
- Dá título de propriedade registrado — matrícula individual em nome do beneficiário. É o resultado equivalente.
- Ocupei depois de 2016. Tenho direito?
- A Lei 13.465/2017 fixou 22/12/2016 como data de corte. Ocupações posteriores, em regra, não se enquadram.
- Quanto tempo leva?
- Depende integralmente da capacidade e da iniciativa do Município. É procedimento coletivo e complexo, e a duração varia enormemente entre municípios.
- Área de risco pode ser regularizada?
- Não, se o risco não puder ser mitigado. Nesses casos, a lei prevê reassentamento.
- Preciso de advogado?
- O procedimento é conduzido pelo Poder Público, mas a defesa dos interesses dos beneficiários — individual ou coletiva — frequentemente demanda assistência jurídica, sobretudo em impugnações e na verificação do enquadramento.
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