Imóveis em Terrenos de Marinha
São bens da União. Não podem ser usucapidos, e quem os ocupa não é proprietário pleno — é foreiro ou ocupante. Entender essa condição é o primeiro passo para regularizar.
Conteúdo elaborado por Ingrid Peleteiro — Advogada · OAB/RJ nº 180.888
O que são
Terrenos de marinha são as faixas de 33 metros medidas horizontalmente para o interior, a partir da linha do preamar médio de 1831 (LPM/1831) — a média das marés altas naquele ano.
A definição está no Decreto-Lei nº 9.760/1946 e alcança as áreas banhadas pelo mar e pelos rios e lagoas sujeitos à influência das marés.
São bens da União (CF, art. 20, VII). Consequência direta e inescapável:
Terrenos de marinha não são passíveis de usucapião. Bens públicos são insuscetíveis de aquisição por usucapião (CF, art. 183, §3º). Não importa há quanto tempo se ocupa, nem o quão consolidada seja a posse.
Quem ocupa área de marinha há 40 anos não vira dono por usucapião. Nunca.
Aforamento × Ocupação
Há dois regimes, com direitos muito distintos:
| Aforamento (enfiteuse) | Ocupação | |
|---|---|---|
| Natureza | Direito real de domínio útil | Situação de fato, tolerada |
| Titular | Foreiro — tem domínio útil | Ocupante — tem posse |
| Pagamento anual | Foro (0,6% do valor do domínio pleno) | Taxa de ocupação (2% ou 5%) |
| Na venda | Laudêmio — 5% sobre o valor da transação | Transferência precária |
| Transmissível? | Sim — herda-se, vende-se (com laudêmio) | Precária, sujeita a revogação |
| Segurança | Alta | Baixa — revogável pela União |
| Registrável? | Sim, na matrícula | Inscrição precária na SPU |
O objetivo de quem ocupa, portanto, é sair da ocupação e obter o aforamento — que confere direito real, é transmissível e é registrável.
O laudêmio
Todo negócio envolvendo imóvel em terreno de marinha aforado exige o pagamento do laudêmio: 5% sobre o valor da transação, devido à União.
Sem a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), emitida pela SPU e comprovando o recolhimento do laudêmio e a quitação do foro, o cartório não registra a transferência.
Na prática: negócio de imóvel em área de marinha que ignore o laudêmio não se registra. Só se descobre no cartório — depois de pago o preço.
A SPU
A Secretaria de Patrimônio da União é o órgão que administra esses bens. Ela:
- Demarca a LPM/1831 e define o que é terreno de marinha
- Cadastra foreiros e ocupantes
- Cobra foro, taxa de ocupação e laudêmio
- Emite a CAT (autorização de transferência)
- Processa pedidos de aforamento e de remição
Toda operação passa por ela. Regularizar imóvel de marinha é, essencialmente, regularizar a situação perante a SPU.
Remição do aforamento
A remição é a possibilidade de o foreiro comprar o domínio direto da União, extinguindo o aforamento e adquirindo a propriedade plena.
É o cenário ideal: acaba o foro anual, acaba o laudêmio nas vendas futuras, o imóvel se torna plenamente livre.
Ressalva importante: as regras de remição sofreram alterações legislativas relevantes nos últimos anos, com variações quanto às áreas elegíveis, aos requisitos e ao valor devido. É matéria que exige verificação da legislação vigente e do enquadramento específico do imóvel junto à SPU.
Como regularizar
- Verificar se o imóvel é de fato área de marinha — consulta à SPU e à matrícula. Nem tudo o que se supõe ser marinha é.
- Identificar o regime atual — aforamento, ocupação, ou nenhum cadastro.
- Regularizar o cadastro na SPU — inscrição do ocupante ou atualização do foreiro.
- Quitar débitos — foro ou taxa de ocupação em atraso.
- Buscar o aforamento — se a situação é de ocupação, avaliar a conversão.
- Avaliar a remição — se aforado, verificar a possibilidade de aquisição do domínio pleno.
- Regularizar o registro — averbar a situação na matrícula do imóvel.
Documentos necessários
- Certidão de matrícula atualizada
- Certidão da SPU sobre a situação do imóvel
- Comprovantes de pagamento de foro ou taxa de ocupação
- Documentos pessoais
- Documentação da posse e das benfeitorias
- Planta e memorial descritivo, quando exigidos
- CAT — para transferências
Custos envolvidos
Foro anual — 0,6% do valor do domínio pleno, para foreiros.
Taxa de ocupação — 2% ou 5% do valor do domínio pleno, conforme a data de inscrição da ocupação.
Laudêmio — 5% sobre o valor da transação, em cada transferência de imóvel aforado.
Débitos em atraso — foro e taxas não pagos, com encargos.
Emolumentos registrais e cartorários.
Valor da remição, se aplicável.
Os percentuais e as regras de remição são fixados em lei federal e sofreram alterações. Consulte a SPU sobre a situação específica do imóvel e a legislação vigente.
Perguntas frequentes
- Moro há 40 anos. Posso usucapir?
- Não. Terrenos de marinha são bens da União, e bens públicos não são passíveis de usucapião — independentemente do tempo de posse.
- Sou dono do imóvel?
- Se é foreiro, tem o domínio útil — direito real, transmissível e registrável, mas não a propriedade plena. Se é ocupante, tem posse precária.
- Preciso pagar laudêmio para vender?
- Sim, se o imóvel é aforado. E sem a CAT da SPU, o cartório não registra a transferência.
- Posso comprar o terreno da União?
- Pela remição do aforamento, em tese sim — mas as regras mudaram e exigem verificação do enquadramento específico.
- Como sei se meu imóvel é de marinha?
- Consulta à SPU e à matrícula. Muitos imóveis do litoral fluminense estão em área de marinha sem que os ocupantes saibam.
- Estou devendo foro há anos. O que acontece?
- Os débitos se acumulam com encargos e impedem a transferência do imóvel — a SPU não emite a CAT com pendências.
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